A la hora de comprar tu inmueble en rentabilidad

10 “Tips” a tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble en rentabilidad

 

A la hora de comprar un inmueble en rentabilidad hay muchos  aspectos que has de tener en cuenta que van a garantizar el realizar la compra perfecta para ti.

No está de mas repasar cuales son algunos de estos aspectos antes de empezar a analizar ese activo inmobiliario que estás considerando comprar.

Te dejo a continuación los que veo fundamentales.

Claro está que cada inmueble que estudiemos tendrá sus particulares condiciones , y vamos a estudiarlas con calma.

De manera general , vamos a tener en cuenta:

 

  1. Estamos comprando un inmueble. Por tanto vamos a ver si el precio por el que se nos ofrece es el de mercado. Podemos pagar un poco mas por un inmueble cuando tiene un buen inquilino , respecto de uno igual pero vacío…pero no pagar varias veces su precio por ello. Compramos un inmueble , no un inquilino . La compra perfecta aúna esos dos conceptos. Pero lo que vas a adquirir en notario es el inmueble o el solar donde el inquilino desarrolla su negocio.
  2. ¿Está el inmueble bien situado?, ¿Tiene otros usos? , ¿buena visibilidad?, ¿Buena fachada? ¿buenos accesos? , ¿zona de estacionamiento propia o posibilidad de uso de otras comunes?. ¿Que otros inquilinos podremos encontrar para ese inmueble en el futuro?. Todas las circunstancias que no hay que dejar de estudiar para hacer la mejor compra.
  3. ¿Paga el inquilino un alquiler adecuado? Si lo está pagando muy elevado respecto a la zona , puede ser indicio de que en breve pedirá que se le rebaje el alquiler y por lo tanto la rentabilidad de ese activo inmobiliario que ahora parece tan buena , quedará reducida. (por eso son tan importantes los puntos anteriores…no te preocupará tanto el inquilino si estás comprando un buen inmueble)
  4. Una vez te hayas interesado por un local , como potencial comprador, que no te importe firmar una carta de interés y confidencialidad. Esto te da derecho a exigir cuanta documentación necesites para que puedas valorar en serio la compra de ese inmueble que te ha gustado. A partir de ahora , vas a tener todas las cartas en la mano y vas a poder estudiar a fondo el inmueble . Vamos allí :
  5. ¿Cual es su inquilino?. Tengamos en cuenta que a veces la marca que figura colgada en la puerta del inmueble nos ofrece mucha confianza….Pero…¿es la matriz quien firma el contrato o es un franquiciado? ¿Quien responde en el contrato de arrendamiento?
  6. ¿Cuánto tiempo lleva el inquilino en el inmueble que estás pensando comprar?. Hay varias lecturas sobre ello. Puede que mucho…señal de que le va bien (que es lo que queremos)….puede que lleve poco …pero entonces habrá un nuevo contrato y probablemente exista un periodo de “obligado cumplimiento de contrato por parte del inquilino, que también le da otro valor y enfoque. Todo ello ha de ser ponderado a la hora de comprar. Hablando de obligaciones de contrato…¿Quien respalda al inquilino? . ¿Él mismo?…o a lo mejor una matriz de una empresa mas importante, quizás un aval . Hay garantías o no , sobre los inmuebles que estudiamos. Y todo hay que tener en cuenta lo que “pesa” en nuestra particular balanza.
  7. ¿Quien se hace cargo de los gastos?. Electricidad, agua, basuras, IBI , “Comunidad de Vecinos” en caso que la hubiera , seguros, gastos extraordinarios…nunca debemos olvidar aquello que resta a la renta que nos paga el inquilino. Teniendo en cuenta ello , lograremos saber sin sorpresas cual es la rentabilidad neta del activo inmobiliario que estamos analizando.
  8. La letra pequeña de los contratos: ¿cesión y subarriendo? Aunque parezca lo mismo o parecido , no lo es. Si en el contrato de alquiler se autoriza un “Subarriendo” , que no te preocupe. El inquilino sigue teniendo sus mismas obligaciones , subarriende o no a un tercero. Si por el contrario aparece en el contrato la autorización a una “Cesión” , la cosa cambia. Si te hablo de “traspaso” seguro que lo entiendes. En la cesión , el inquilino le transmite a un tercero las obligaciones y derechos de su contrato y desaparece de la relación contractual que firmó . Es decir , mañana puede que tu inquilino no sea el mismo que cuando compraste el local.
  9. Revalorización de renta. Por regla general , todos los contratos se ajustan en el tiempo y año tras año al IPC , por lo que tu rentabilidad será siempre la misma. Esa es una de las grandes ventajas de los inmuebles en rentabilidad, que no pierdes el valor de tu inversión. Pero eso es la regla general. Puede que en algún caso esto no sea así , y te veas perjudicado. Ojo a este punto.
  10. ¿Y si compras un inmueble “llave en mano”?. Son muchas las ventajas de comprar un inmueble en rentabilidad cuando está en proyecto. Estrenarás el edificio o el local , con un contrato nuevo con el inquilino . ¡Toda la duración del contrato por delante!. Una opción muy interesante, que te ofrecerá ventajas , siempre que tengamos en cuenta todos y cada uno de los puntos que surgen de esa situación. Los contratos con el inquilino en un proyecto ya están firmados, pero suelen estar protegidos por bastantes cláusulas que hay que cumplir antes de que surta efecto. ¿Hay que comprar entonces?. Sin duda , pero hay que estudiar con más énfasis si cabe,  todo lo pone en ese contrato. Comprando seguro y garantizado.

Jose Manuel Martí

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