Qué es el apalancamiento?

El apalancamiento en la compra de inmuebles es la capacidad de poder utilizar el endeudamiento para financiar una operación inmobiliaria. Y es que no siempre las deudas fueron malas compañías.

El apalancamiento tiene la gran ventaja de poder ofrecer más rentabilidad a la inversión. Y en contrapartida puede llegar a ser un gravamen si algo sale mal, si no sabes gestionarlo. En este punto vale la pena decir que hasta el momento en más de quince años de experiencia nunca me he encontrado con este segundo supuesto.

Es decir, el apalancamiento nos permite diferentes panoramas interesantes:

Distribuir nuestro capital en varias operaciones, dividiendo riesgos y aumentando la rentabilidad.
Realizar una inversión para la cual no tenemos el 100% de capital.

El concepto del “apalancamiento”

A la hora de comprar un inmueble en rentabilidad es claro y fácil de entender

Si el inmueble que quiero comprar vale 1.000.000 € y la renta anual que paga el inquilino es de 60.000 € , mi rentabilidad bruta , es del 6%.

Si en vez de utilizar todo mi capital me guardo la mitad y utilizo la mitad , 500.000 € , utilizo como “palanca” el dinero de la financiación que consiga. Es decir…si empleo de mis fondos propios quinientos mil euros , y mi renta anual siguen siendo 60.000 € , mi rentabilidad bruta sube de repente al 12% .

Para redondear números y saber nuestra rentabilidad final debemos descontar, lo que la entidad bancaria nos cobra en concepto de intereses.

Por tanto la diferencia entre lo que el banco cobra por su dinero y lo que el inquilino del inmueble que queremos comprar nos paga de renta , es una ganancia que sumamos a nuestro capital por un dinero que no hemos aportado.

Las ventajas del apalancamiento , son mas que evidentes.

1. Reduce riesgos: Tu dinero puede valer con esta técnica hasta prácticamente el doble y no te ves obligado a exponer tu capital.
2. Fiscalidad: Recuerda que los dividendos – a grosso modo- no son desgravables a efectos fiscales. Los intereses de tu financiación si.
3. Aumenta la TIR (Tasa Interna de Retorno): La rentabilidad financiera de nuestros fondos propios se dispara, como fruto del apalancamiento financiero inmobiliario.
4. Perdemos el punto de vista de un “socio” que aunque impersonal en cuanto a los factores que puedan haber emotivos o personales (cercanía, lugar, un mercado conocido, etc) no deja de tener filtros interesantes para reafirmarnos en nuestra inversión.

Cosas a tener en cuenta:

Prácticamente son las mismas que tendrás en cuenta cuando vayas a comprar el inmueble. Con alguna pequeña diferencia.

1. Que el inmueble valga el dinero que te piden por él (hay que tener en cuenta como valor el contrato con el inquilino)
2. que exista a ser posible un periodo de obligado cumplimiento en el contrato de alquiler con tu inquilino para que cubra el mayor tiempo posible el tiempo que tienes para devolver ese préstamo que vas a pedir al banco.
3. En definitiva , que la garantía hipotecaria de lo que vas a comprar pueda cubrir el crédito que estás planteando pedir.

Mi Conclusión:

Da igual que se llame apalancamiento, endeudamiento o financiación, siempre que que caiga en tus manos un inmueble de estas características revísalo. No lo deseches de buenas a primeras.

Nos llevará muy muy poco rato salir de dudas, y lo único que necesitaremos para averiguar si te conviene será papel y lápiz. Y a ser posible un café por medio. Invito yo, por supuesto.