La importancia de un buen contrato de alquiler

Estar atento a todas las cláusulas de un contrato de alquiler, es de vital importancia.

Claves en el contrato para hacer una buena compra en un inmueble en rentabilidad

Lo que te comento en este post, es realmente obvio. Pero no por ello , menos importante. En el contrato de alquiler que existe entre un propietario de un inmueble en rentabilidad y un inquilino muchas veces tenemos delante de nuestros ojos algunas frases que tenemos que comprender , y valorar su importancia.

A la hora de comprar un inmueble en rentabilidad , debemos tener en cuenta que tenemos dos grandes líneas en las que trabajar. Una de ellas , es en todo lo concerniente al inmueble en sí que estamos pensando en comprar. No olvidemos que compramos un inmueble. De ésto , ya he hablado en otros artículos.

La otra línea de trabajo , es la del inquilino y el contrato de alquiler que tenga suscrito con el propietario del inmueble a adquirir. ( o el contrato que se tenga que firmar antes de la compra del inmueble , según los casos).

Sobre alguno de estos aspectos , te quería llamar la atención.

Seguro que sabes de la importancia de ello , sabrás estudiar el contrato con lupa, y además contarás con tu propio asesor legal o alguien te ayudará en estos menesteres. Pero no estará demás llamar tu atención sobre cosas que para un consultor inmobiliario nos resultan más fáciles porque se trata de nuestro trabajo

Éstas son algunas de las que ahora se me ocurre que debes prestar atención:

Hitos en la construcción del inmueble o en la urbanización de la zona:

Esto sólo se dará en el caso que estés comprando un proyecto.

Es decir , cuando vas a señalizar la compra de un inmueble que todavía no está construido , pero que ya tiene el contrato de alquiler firmado con el operador. Normalmente el inquilino , se cubre las espaldas con un clausulado que le permite rescindir el contrato de alquiler en el caso de que alguna circunstancia del proceso de construcción no se cumpla. La solución para ello , es fácil . Se ha de comprar con garantía. Señaliza la compra con tranquilidad , pero exige una garantía. Lo mejor o mas fácil es pedir un aval bancario a primer requerimiento por una cantidad igual a la que dejas en contrato de arras. También hay otras fórmulas. No dejes de preguntar y salvaguardar tus intereses.

Para el resto de inmuebles ya construidos:

  • Gastos ordinarios: estate atento a quien se hace cargo (propietario o inquilino) de los gastos inherentes al inmueble, como recibos de IBI, de Comunidad de propietarios o del centro comercial donde se pueda ubicar, recogida de basuras y otros.
  • Gastos extraordinarios: como en el caso anterior, deberás estar atento a quien corresponden los gastos extraordinarios que puedan surgir. Tales como derramas para mantenimiento de la finca donde pertenezca el local o el mantenimiento de una nave comercial, en el caso de que éste sea el tipo de inmueble que adquieres. Éstos suelen ser gastos esporádicos , pero de una cuantía realmente alta . Puede tratarse de renovación de equipos de aire acondicionado , arreglo de desperfectos en elementos del inmueble que puede salirnos muy caros. (El seguro decenal del constructor, puede estar en vigor y cubrirte muchos de esos gastos si el inmueble es moderno )
  • Plazo de obligado cumplimiento: esto no se le suele pasar a ninguno de mis inversores. La obligación del pago por parte del inquilino en el caso de que se marche antes del plazo estipulado , es una garantía para el propietario.
  • Tiempo de preaviso en caso de marcha previa al término del contrato de alquiler . Este aspecto también es importante. Si tu inquilino se va a marchar antes de que acabe su plazo voluntario, es fundamental saber con cuanta mas antelación mejor, que se va a marchar. Esto hará que puedas buscar un nuevo inquilino con tiempo , de manera que tu inmueble pueda estar nuevamente alquilado incluso antes de que se te haya quedado vacío. Esto como sabes, se ha de reflejar en el contrato
  • Cesión y/o subarriendo. No es lo mismo . Cuidado con ello . A veces nos cegamos pensando que adquirimos un inmueble con un estupendo inquilino y que ello nos garantiza el cobro de la renta. Estaremos pensando incluso en pagar mas de la cuenta por el inmueble , dado que compramos mas por el inquilino que por el valor del inmueble. En este caso , es muy , muy importante fijarnos en este punto. Si el inquilino tiene derecho a subarrendar ,estate tranquilo. El subarrendatario , te seguirá pagando , pero tu arrendatario (el primer inquilino) , responderá por éste último , que al fin y al cabo, ha introducido en tu inmueble. Pero OJO… si se habla también de la posibilidad de CESIÓN DE CONTRATO, la cosa cambia. En caso de que se produzca, tu inquilino , aquel con el que has comprado el inmueble , puede “ceder” el contrato de alquiler a un tercero , y el primero , se lavará las manos. Por ejemplo, piensas que has comprado un inmueble con McDonald’s como inquilino , pero resulta que mañana , ésta cadena si así lo tuviera estipulado en el contrato de alquiler puede ceder éste contrato a uno de sus franquiciados o a quien se le ocurra y tu inquilino ya no es un “top ten” , y has pagado por el inmueble lo que realmente no vale.

Como ves, son bastantes los aspectos a tener en cuenta. Nada difícil , pero hay que dedicarle tiempo o confiar en un profesional.

Si estas pensando en comprar un inmueble en rentabilidad, no perderás el tiempo si hablamos.

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